תמ"א 38 - כל מה שרציתם לדעת

פורסם 6 במרץ 2018

אדריכלות ועיצוב פנים, נעשים גם כאשר מדובר בתמ"א 38, שיפוץ הבניין נעשה עם אדריכל שמפקח על בנייה עצמה ובונה תוכנית הן לעיצוב תוך הבניין והן לחלק החיצוני שלו. בישראל יש אינספור מבנים אשר החשש לגביהם מוחשי: החשש שבמקרה של רעידת אדמה חזקה – שלפי כל המומחים צפויה בישראל בשנים הקרובות – הבניין יקרוס לחלוטין. אלו הם מבנים שהוקמו לפני שנות ה-80 של המאה הקודמת תוכננו בתכנון אדריכלי לפיו לא היה צורך בחנייה מרובה בבניין וטכנולוגיה של לובי מפואר, מעליות וכו', לפני שהתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתמונה.

מה זה תמא 38?

תמא 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה, כפי שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. כל פרויקט תמ"א כולל פעולות שונות שמבוצעות על מנת להגשים את מטרת העל החשובה כל כך, פעולות שמשתנות על פי מצב המבנה והרצונות של הדיירים. בבסיס הפרויקט עומד חיזוק תשתיות המבנה, כמובן, אבל הוא מלווה כמעט תמיד בפעולות משלימות שהופכות אותו לכדאי יותר עבור הדיירים: שדרוג חזיתות המבנה, שיפוץ הלובי, הוספת מקומות חניה ועוד. עבור כל דירה הנכללת בפרויקט, הצפי הוא להרחבתה באמצעות מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ולפעמים גם באמצעות מרפסת שמש.

כבר מהסקירה הזו אפשר להבין את היתרונות המרכזיים של תמ"א 38 עבור דיירי המבנה. פרויקט תמ"א 38 משפר את בטיחות המגורים במבנה, וזהו למעשה הדבר החשוב ביותר שיש לזכור. לצד זה, הוא מביא להעלאת איכות החיים של הדיירים, שנהנים מבניין בעל מראה חדיש, מתשתיות משודרגות ולרוב גם מדירה מרווחת יותר.

לכן במידה ואדם המתגורר בבניין שבו צפויה תמ"א ותכנן לבצע עיצוב פנים לדירתו, למעשה מרוויח רווח עצום מעצם ביצוע התמ"א, שהרי הוא מקבל ערך מוסף רב בעיצוב פנים הבית ללא עלות נוספת מציידו. מעצבי פנים עובדים ישירות מול קבלן התמ"א ולא מול הדיירים בעת העיצוב החדש.

מבחינה כלכלית הפרויקט מביא להעלאת מחיר הנכסים שהם מתגוררים בהם. הפרויקט עשוי להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים – השקעה נבונה מאד על רקע העובדה שהדיירים כמעט אינם מקריבים דבר.

עלות, הסכמה ומה שביניהם

מבחינתם של דיירי המבנה, החדשות הטובות הן שפרויקטי תמ'א 38 אינם כרוכים בתשלום מצדם. החברה הקבלנית/המבצעת לוקחת על עצמה את כל העלויות בשילוב עורך דין מקרקעין ותמ"א 38, שמסתכמות מטבע הדברים בסכומים גבוהים מאד. בתמורה יכולה החברה להוסיף קומות ודירות על גג המבנה, לשווק אותן לציבור הרחב ולגרוף בדרך זו את הרווחים. זו אחת הסיבות לכך שפרויקטי תמא נפוצים כיום בעיקר באזורי הביקוש, שבהם הצפי הוא לשיווק מהיר של היחידות. עם זאת, בשנים האחרונות רואים מספר הולך וגובר של פרוייקטי תמא 38 המתחילים בפריפריה וגורפים בחלקם הצלחה גדולה.

כאשר מדובר בתחום של עיצוב דירות, דיירי הבניין אמנם אינם משלמים עבור העבודות, אך הם עדיין צריכים להשקיע מאמצים כדי להגשים את חזון התמ"א במבנה שלהם. הצעד הראשון, שאיננו פשוט תמיד, הוא השגת ההסכמה הדרושה מצד דיירי המבנה לקיום הפרויקט: שני שליש מהדיירים במקרה של פרויקט תמ"א "רגיל" ו-80% לפחות מבין הדיירים במקרים של הריסת המבנה והקמתו מחדש במסגרת התיקון השני לחוק התמ"א.

רף ההסכמות בפינוי בינוי ותמ"א 38 – לכתבה המלאה לחץ כאן

איך מבצעים נכון תמא 38?

מבחינה מעשית, הצלחה של פרויקט תמא 38 תלויה בגורם שבוחרים על מנת שייקח על עצמו את המשימה. זו צריכה להיות חברה המתמחה בביצוע פרוייקטי תמא 38, על הנגזרות המגוונות שלהם, כשבתחום הזה ניסיון נוטה להיות יתרון משמעותי (יש שימליצו לפנות רק לחברות שמאחוריהן מאות ואף אלפי פרויקטים). כמובן, החברה חייבת להחזיק אישורים הדרושים לעבודתה ולהתנהל על פי הספר, מה שלא תמיד מובן מאליו.

בלב פרויקט תמא 38 עומד השיפוץ של תשתיות המבנה, ולכן על החברה להיות מנוסה בתכנון קונסטרוקציות. כוח האדם של החברה צריך לכלול בדק בית, מהנדסי בניין ואנשי מקצוע, הנעזרים מטבע הדברים בציוד הנדסי מתקדם. יש לסכם מול אנשי החברה את כל שלבי התהליך ואת לוחות הזמנים, ולקחת בחשבון שסבלנות היא מצרך חשוב מאד: פרויקט תמא 38 צפוי להימשך מספר שנים, לרבות שלב קבלת האישורים, וכן להיות כרוך באי נעימות מסוימת במהלך השיפוצים (באותה תקופה דיירי הבניין עדיין אמורים להתגורר בו). יחד עם זאת, ברמת המקרו ולאורך זמן ברורים היתרונות המובהקים שלו.

לפני שהתרחישים השליליים של התמוטטות מבנים ייכנסו לתמונה, גוברת המודעות לצורך לחזק, לשפץ ולהתאים את המבנים לסיכונים הקיימים כיום ושירותים אלה צריכים להתבצע על ידי קונסטרוקטור מקצועי. הפעולות הללו מהוות חלק מתכנית תמ"א 38.