פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת
פורסם 8 באפריל 2019
תוכנית פינוי בינוי היא פתרון שכיח בתהליך התחדשות עירונית. מלבד פינוי בינוי, התחדשות עירונית יכולה להתבצע באמצעות תמ"א 38 ויש גם אפשרות ליישם תקנות חדשות כגון תמ"א 38/2 ואחרות. השאלה המתבקשת היא מה בתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) או בתוך חוק מכר מבחין בין פינוי בינוי לבין סוגים אחרים של התחדשות עירונית.
ראשית, את ההבדלים בין תכנית בסיסית של תמ"א 38 לבין פינוי ובינוי ניתן לראות בכל מה שקשור לעניין של הריסת מבנים. בתמ"א 38 משפצים ומחזקים בניינים קיימים כדי להפוך אותם לעמידים בפני רעידות אדמה, בעוד בהתחדשות עירונית מהסוג של פינוי בינוי הורסים אותם לגמרי ולאחר מכן בונים מחדש. המשמעות היא שכל הדיירים בפרויקט פינוי בינוי מקבלים דירה חדשה – בעוד בתמ"א 38 רק היזם והקבלן יכולים להשתמש בזכויות הבנייה שלהם כדי למכור דירות חדשות ולממן את הפרויקט.
חוץ מזה, וועדת התכנון המקומית בכל עיר בוחנת אחרת את הנושא של פינוי בינוי לעומת תמ"א 38 וזאת בשל ההשפעה על כלל הציבור. בעוד תמ"א 38 הוא פרויקט שבדרך כלל מגלם בתוכו הוספת כמות קטנה יחסית של דירות, פינוי בינוי עשוי לכלול כמות גדולה של דירות ועוד המון תושבים. תושבים אלו מן הסתם יצטרכו תשתיות, והתפקיד של וועדת התכנון הוא לערוך דו"ח כלכלי כדי לבדוק היתכנות.
מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?
הטעות הנפוצה היא לייחס לתכניות תמ"א 38/2 את אותם מאפיינים של פינוי בינוי. זו טעות שנובעת מכך שתיקון 2 לתמ"א 38 קובע שאכן אפשר להרוס בניין ולהקים אותו מחדש כבניין "מחוזק", במה שלכאורה דומה לאופן שבו מבצעים התחדשות עירונית מהסוג של פינוי בינוי. בפועל, קיימים הבדלים בין המסלולים שבאים לידי ביטוי במספר מישורים.
קודם כל, מסלול פינוי בינוי יכול להתבצע רק במתחם שכולל לפחות 24 יחידות דיור בנויות. בנוסף, בפרויקטים כאלה יש פרוצדורה ארוכה שכוללת אישור תכניות מול וועדה מחוזית לתכנון וקבלת אישורים מגורמים ממשלתיים – בניגוד לוועדה מקומית בלבד לאישור מסלול של תמ"א 38/2. המשמעות היא שתמ"א 38 מיושמת במהירות גבוהה יחסית, בעוד פרויקטים של פינוי בינוי נוטים להיות ארוכים.
כמו כן, יש את הנושא של אי הסכמת הדיירים לפינוי: תמ"א 38/2 מאפשרת לבצע את התהליך של הריסת הבניין והקמת בניין חדש בקנה מידה קטן וזאת ללא צורך להחתים בעלי דירות רבים ולשכנע אותם. במילים אחרות, האפשרות לבצע תמ"א 38/2 מצמצמת את הצורך להתמודד עם דייר סרבן וזאת על אף שהיא כוללת הריסת מבנים ציבוריים ותושבים.
לבסוף, כדאי לבחון את העניין של מיסוי בפרוייקט פינוי בינוי לעומת תמ"א 38 ולהתייעץ עם משרד רואה חשבון ועורך דין. כך ניתן לקבל תמונת מצב אמינה והחלטות נכונה.