עיצוב דירה - מרכיב חשוב בהערכת שווי הנכס

פורסם 31 ביולי 2018

אחת מהבעיות הידועות בעולם הנדל"ן הינה המורכבות הקיימת בעת הצורך להעריך את שוויו של נכס. לא משום שלעולם לא קיימים מספיק נתונים כדי לצלוח את המשימה בהצלחה, אלא להיפך, משום שתמיד קיימים המון נתונים וקריטריונים שונים, שהשילובים ביניהם מרכיבים את שוויו של הנכס או את ערכה של הדירה. לדוגמה – דירת בת שלושה חדרים בקריות תעלה פחות מדירה בת שלושה חדרים בתל אביב, אבל גם דירה שמעוצבת נכון בתל אביב תעלה יותר מ"סתם" דירה (אפילו מכזו שנתוני הפתיחה של טובים יחסית. נדרשת כאן הבהרה קטנה: כאשר אנחנו מדברים על "עיצוב הדירה" איננו מדברים אך ורק על עיצוב פנים במובן המוכר בציבור של המילה (בחירת מרקם ריפוד הסלון או צבען של כריות הספה, למשל), אלא על עיצוב המכלול והתאמתו לאנשים החיים בדירה (שבירת קירות, הנמכת תקרות וגם אלמנטים כמו בחירת מיזוג האוויר) – הכל בהתייחסות לקונספט הכולל של החללים המרכיבים את הבית, עיצוב בית צריך להיות פשוט מושלם!

בעיות מרכזיות בעיצוב מחודש של דירה

• עלויות השיפוץ – מבחינה תקציבית, בעת שיפוץ דירה שאיננה חדשה, אתם תמיד יודעים היכן אתם מתחילים, אבל אין לכם דרך לדעת היכן תסיימו את הפרויקט ובכמה תחרוגנה העלויות בפועל מהתקציב המתוכנן.

• לוחות זמנים – אם רכשתם דירה שאיננה חדשה ופצחתם בשיפוץ, אתם צריכים לגור בינתיים במקום כלשהו, בין אם זו דירתכם הקודמת שמכרתם ובין אם אתם שוכרים דירה חלופית לפרק זמן זה. לעיתים קרובות מאד קורה, שבשל תחשיב לא נכון של הזמן הנדרש (או בשל תקלות שלא היו ידועות מראש או עיכובים בלתי מתוכננים) פרק הזמן הזה מתארך, מה שמכניס אתכם לבעיות אדמיניסטרטיביות (ואפילו משפטיות) מיותרות.

• אזור גיאוגרפי – משרדי אדריכלות ועיצוב פנים רבים ממוקמים פיסית באזור המרכז והשרון ולכן לא ניתן יהיה לבצע עיצוב פנים מחודש לבית מכל אדריכל ומעצב הממוקמים פיסית באזור שאינו אזור מגוריכם. קינן אדריכלות ועיצוב פנים ממוקמים באשדוד ולכן "מכסים" שטח רב באזור הדרום, עבודות המשרד רבות ומגוונות באזור אשדוד, אשקלון וישובים נוספים בדרום. דירות למכירה באשדוד לעיתים מגיעות משופצות ומעוצבות ולעיתים יש לשדרג אותן עם מעצב פנים מקצועי.

הפוטנציאל בדירות בקריות מול המימוש

ההתייחסות אל דירות בקריות, אף היא איננה יוצאת מכלל זה, שכן, בנוסף לסביבה הירוקה המקיפה אותן ולתחושה הקהילתית, הדירות הללו נמדדות, נבחנות ונשקלות על פי התאמתן לדיירים העתידים לגור בהן. כך לדוגמה, אם נבחן דירת יד שנייה שתדרוש מאיתנו השקעה גדולה בשיפוץ ובעיצוב לצורך התאמתה לנו ולאורח חיינו, תהיה משתלמת לנו בשורה התחתונה הרבה פחות מאשר דירה חדשה מקבלן שמתאימה לנו בדיוק. נכון, שלכאורה ובבדיקה הראשונית הדירה החדשה תעלה יותר, אולם, לפעמים, עלויות העיצוב וההתאמה וכל הרכיבים הנלווים לעיצוב מחדש, לא רק שישוו את המחיר למחירה של הדירה החדשה, אלא אף יעלו עליו. וזה, עוד מבלי שהוספנו לתחשיב את עלות המגורים החלופיים בזמן העיצוב המחודש וגורמים נוספים.

לסיכום

עיצוב הדירה נחשב לחלק מרכזי בערכה, מכיוון שהוא זה שיכול לקבוע את הערך הכולל של הדירה ואת הזמן שיידרש לכם על מנת להיכנס ולגור בה. לכן, בחנו היטב את עיצוב הדירה שאתם מתכוונים לרכוש, ובמידה ונדרשות התאמות עיצוביות או אדריכליות, בחרו באיש המקצוע הנכון, על מנת שלא להגיע למצבים אותם תיארנו קודם.